El excelente artículo de opinión del WSJ de Mickey Levy deja algunas reflexiones. La inflación ha caído, aunque todavía sospecho que puede quedarse estancada en torno al 3-4%. Pero los precios «son un 18,9% más altos que su [their] nivel prepandémico». Y algunos precios importantes han aumentado aún más. «Los costos de alquiler continúan aumentando en respuesta tardía al aumento del 46,1% en los precios de la vivienda». Aquellos que están dando una vuelta de victoria sobre el fin de la inflación (la tasa de cambio de precios) están desconcertados por la continua ira de los consumidores (y los votantes). Bueno, los precios no son lo mismo que la inflación. Nuestra política monetaria actual, durante décadas, ha olvidado los errores del pasado. Si la inflación aumenta al 10% y los precios suben al 10% %, se considera una victoria y una batalla cuando la inflación vuelve al 2%, aunque los precios siguen siendo un 12% más altos de lo que eran. No siempre fue así. Bajo el patrón oro, los precios se mantuvieron estables durante largos períodos, lo que significa que los episodios de inflación fueron seguidos rápidamente por episodios de deflación. No estoy defendiendo en absoluto el patrón oro, pero vale la pena recordar que es posible la estabilidad de precios más que la estabilidad de la inflación. ¿A qué se debe tanto alboroto? Como señala Mickey, no todos los precios aumentaron en la misma cantidad. En particular, «los aumentos de sueldos y salarios… no han seguido el ritmo del IPC y han resultado en una disminución de los salarios reales». No es de extrañar que «el público no esté satisfecho». Un momento interesante para repensar la idea básica de lo pasado será el pasado en la política monetaria. Los salarios son, de común acuerdo, mucho más rígidos que los precios. Con el tiempo los salarios se recuperarán, pero será un proceso largo y polémico. ¿No sería mejor, después de un episodio de inflación, que los precios bajaran rápidamente para igualar el nivel actual de los salarios nominales? La «restauración del salario real» tiene un sonido agradable que incluso los partidarios de la Fed y los preocupados por la desigualdad podrían apreciar. HipotecasMickey también señala un fascinante enigma de nuestros mercados hipotecarios: decenas de millones de propietarios de viviendas que obtuvieron hipotecas a tasas inferiores al 3% entre 2020 y 2021 ahora no están dispuestos a vender. El resultado es una escasez de viviendas en el mercado y precios más altos. …Eso, a su vez, ha perjudicado la movilidad laboral, históricamente un factor importante para la producción y la eficiencia del mercado laboral. En EE.UU., si desea protegerse contra el aumento de las tasas de interés hipotecarias comprando una hipoteca de tasa fija, sólo puede hacerlo combinada con una casa en particular. No es fácil decir: «No quiero que me afecten los aumentos de las tasas de interés, pero tal vez quiera mudarme y aun así poder permitirme una casa grande». Así que estamos atrapados en este interesante enigma: que las tasas de interés más altas para combatir la inflación llevan a que las personas se queden estacionadas en casas que realmente no quieren, sin estar dispuestas a mudarse para buscar un trabajo mejor en otro lugar, a reducir su tamaño, a sacar dinero de una casa. -Zona pobre y cara (Palo Alto), para ampliarla para más niños o padres ancianos, etc. Las hipotecas intransferibles a tasa fija a 30 años con una opción compleja de prepago y refinanciación cuando las tasas de interés bajan, y pocas consecuencias por incumplimiento (¡uf!) no son una ley de la naturaleza. No es así en todo el mundo, y me ha fascinado hablar con economistas de otros bancos centrales sobre sus preocupaciones muy diferentes. En muchos países, casi todas las hipotecas tienen tipos flotantes, que rápidamente compensan cualquier aumento de los tipos de interés a corto plazo. En muchos de estos países, no es fácil incumplir sus obligaciones. Si las tasas de interés aumentan del 2% al 6% y usted no puede darse el lujo de triplicar su pago mensual, no puede simplemente darle las llaves al banco como suele hacerlo en los EE.UU. En Suecia, me dijeron, si usted no paga una hipoteca, el banco se apoderará de todos sus demás activos y también embargará su salario durante varios años. Vivirás de su ingreso mínimo de asistencia social, unos 15.000 dólares en el momento de esta conversación, durante varios años. Como resultado, los bancos centrales de estos países tienen un conjunto de preocupaciones completamente diferente sobre el aumento de las tasas de interés. En lugar de preocuparse por impagos que pondrán en peligro a los bancos, les preocupa que la gente deje de gastar en todo lo demás antes de incumplir sus hipotecas. De modo que la política monetaria (aumentar las tasas de interés), sorprendentemente ineficaz en este momento en Estados Unidos, puede ser dramáticamente más «efectiva» con ese tipo de mercado hipotecario. (Sí, inducir una caída en el consumo es el objetivo de aumentar las tasas de interés). No conozco modelos convencionales que incluyan esta distinción, pero parece de primer orden para el efecto de las tasas de interés en la economía. Los banqueros centrales también se preocupan mucho más por la reacción pública cuando los costos hipotecarios para toda la población puedan duplicarse rápidamente o más. De regreso a Estados Unidos. ¿Por qué no puedes mantener tu hipoteca cuando cambias de casa? ¿Por qué la protección contra los aumentos de las tasas de interés (una forma de seguro, en realidad) debe estar ligada a permanecer en una casa? Dicho de esa manera, se pueden encontrar una docena de razones legales, regulatorias y tal vez incluso económicas. La tasa fija a 30 años en sí misma es una invención de la política de vivienda federal de la década de 1930. Los bancos tienen muy pocas hipotecas. Prácticamente todo el mercado hipotecario se tituliza con una garantía de crédito otorgada por agencias federales de vivienda (Fannie, Freddy, etc.). Entonces, si sus reglas para una hipoteca aceptable dicen que no se puede cambiar de casa, bueno, no se puede cambiar de casa, sin importar la demanda. Los subsidios para una versión particular de un producto acaban con la innovación del mismo. Un economista de bienes raíces al que le pregunté esto sugirió que a los originadores de hipotecas les gusta así, ya que los obliga a pagar tarifas para mudarse. Y se puede especular que los prestamistas no quieren que usted sustituya una casa peor como garantía. No creo que eso sea cierto, porque la aceptabilidad de la casa sigue reglas simples, pero es posible. Entonces, la brillante idea de hoy: ¿por qué los bancos no venden también rutinariamente swaps minoristas fijos por flotantes? Se trata de contratos financieros estándar que existen desde hace décadas. Así es como funciona: se obtiene una hipoteca a tipo de interés flotante, digamos del 2%. Las hipotecas a tipo fijo son, digamos, del 3%. Entonces, junto con su hipoteca, usted acuerda con el banco que le pagará el 3% anual, fijo durante 30 años, y el banco pagará la tasa hipotecaria flotante. Eso es el 2% ahora, pero si las tasas de interés suben, el banco tiene que pagar el 5% y usted seguirá pagando el 3%. Ahora puedes vender la casa. Cuando adquiere una casa nueva, utiliza la tasa flotante (5%) para pagar la nueva hipoteca más alta de la casa, mientras sigue pagando el 3% de su bolsillo. Hemos sintetizado una hipoteca portátil. ¿Por qué no sucede esto? Espero tus especulaciones en los comentarios. Los bancos intercambian swaps fijos por flotantes entre ellos todo el tiempo, por lo que no es difícil descartar el riesgo. Como de costumbre, me pregunto qué impuesto o regulación se interpone en el camino. Puedo pensar en algunos. En primer lugar, obtendrá la deducción del impuesto sobre los intereses hipotecarios sólo sobre la hipoteca real. La hipoteca fija del 3% real le permite deducir el 3% completo. Pagará impuesto sobre la renta sobre pagos fijos por pagos flotantes. En realidad, se trata de un pago de seguro, como el seguro contra incendios, que no debería estar sujeto a impuestos, pero el IRS probablemente lo tratará como tal. Quizás si las compañías de seguros vendieran el producto podrían presionar a Washington para que estableciera normas que extendieran la exención fiscal, pero entonces se perdería parte de la eficiencia de los bancos al hacer lo que propiamente es el negocio de los bancos. Dios sabe cómo harán los reguladores bancarios y los reguladores de protección financiera del consumidor para enredar un producto perfectamente sensato. La Reserva Federal finalmente cedió a la presión política para incluir el clima en la regulación financiera: los bancos deben gestionar sus balances en función de los riesgos físicos derivados del cambio climático, como inundaciones o sequías, así como las «tensiones a las instituciones o sectores que surgen de los cambios en las políticas». , el sentimiento de los consumidores y las empresas, o las tecnologías asociadas con los cambios que serían parte de una transición hacia una economía con bajas emisiones de carbono.”…¿Cambios en la política? OK, Citi, ¿qué pasará con su balance si un republicano resulta elegido y cancela los mandatos sobre vehículos eléctricos? Oh, tal vez ese no sea el «cambio de política» que se supone que los bancos deben anticipar. Los bancos también tendrán que realizar un “análisis de escenarios relacionados con el clima” (no los llamemos pruebas de tensión) que se extiendan “más allá del horizonte de planificación estratégica típico de la institución financiera” y tengan en cuenta las pérdidas potenciales en “escenarios extremos pero plausibles”. Bueno, si caen yunques del cielo… Pero estoy divagando. Con este tipo de cosas provenientes de los reguladores, ¿quién tiene tiempo para crear y obtener aprobación para un nuevo producto que realmente podría servir a los propietarios y ayudar a desbloquear la oferta de viviendas en lugares donde es escasa? Si se le ocurren otras barreras regulatorias (o económicas), coméntelas. O tal vez, solo tal vez, estemos esperando que una empresa de tecnología financiera inteligente se dé cuenta de que la flotación + el intercambio es un producto que los consumidores querrían. (Los swaps también requieren que las contrapartes presenten garantías, es decir, que pongan suficiente dinero en efectivo para que la otra parte pueda estar segura de que el flujo de pagos continúa y, en caso de incumplimiento, saldrá a la par. En el lado de los hogares, el valor líquido de la casa debería servir como garantía. Lo mismo ocurre con las hipotecas; sería como un segundo derecho hipotecario sobre el valor líquido de la vivienda. Esa es una razón para agrupar los swaps minoristas con la emisión de hipotecas. Se podría hacer que los bancos también proporcionen garantías, aunque una prioridad suficiente en caso de quiebra debería ser suficiente, ya que se trata de contratos minoristas. . ) (La locura de refinanciar hipotecas fijas también es desconcertante. Conozco a muchos economistas financieros muy buenos, y ninguno puede determinar el momento óptimo para refinanciar una hipoteca de tasa fija. ¿Por qué no simplemente vender hipotecas que se ajustan hacia abajo pero no hacia arriba? «Claro, pagará algunos puntos básicos adicionales, pero nos ahorramos mucha complejidad y los costos de elegir esa opción incorrecta. Se pueden aplicar las mismas respuestas anteriores.) Actualización: Hace mucho tiempo propuse un «seguro de estado de salud». que es un seguro contra aumentos en las primas del seguro médico. Si usted se enferma y su seguro médico aumenta, la prima del seguro paga el seguro médico más alto, o una suma global para que usted pueda hacerlo. Lo que sugiero aquí es también un «seguro de aumento de las tasas hipotecarias». Obtenga una hipoteca de tasa flotante y un seguro de tasa hipotecaria independiente. Si la tasa hipotecaria aumenta, el seguro paga la tasa más alta o una suma global para que usted pueda hacerlo. Mientras estamos en eso, la principal diferencia entre comprar y alquilar es que comprar le permite quedarse en la casa sin importar si los alquileres suben, donde los inquilinos corren el riesgo de alquileres más altos. Es desconcertante que se puedan obtener arrendamientos comerciales a largo plazo, pero los arrendamientos residenciales permiten que el alquiler aumente cada año. El seguro de aumento de alquiler podría funcionar de la misma manera. Alquile por un año, compre un seguro de aumento de alquiler y, si el alquiler sube, el seguro de aumento de alquiler paga la diferencia o paga una suma global para que usted pueda hacerlo. (¡Los inquilinos sintetizan esto en cierto modo alquilando y luego votando sobre el control de alquileres!) Actualización 2: Como señalan muchos comentaristas, otra forma de manejar el problema es que los prestatarios puedan volver a comprar su propia hipoteca, como se hace en Dinamarca.

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